[연말정산] 전세자금 대출 소득공제 조건과 절세전략 (주택임차차입금 원리금상환액)

다가오고 있는 연말정산, 어떻게 잘 준비하고 있나요? 12월이 넘기기 전에 확인하면 더 도움이 될 수 있는 전세자금대출에 대한 소득공제 조건을 알아보려고 합니다. 소득공제를 받기 위한 조건부터 공제한도까지 알아두면 도움 되는 정보입니다.

 

연말정산 전세자금대출 소득공제

연말정산 전세자금대출 소득공제?

연말정산에는 내 집 마련을 위해 고생하는 무주택자를 위한 소득공제 항목이 몇 가지 있습니다. 청약저축, 월세액은 물론 전세자금대출의 원금과 이자 상환액을 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 항목으로 반영할 수 있습니다.

조건은 다르지만 주택담보대출은 이자에 대해서만 소득공제를 해주지만 전세자금 대출은 원리금 모두 소득공제에 반영하기 때문에 아래의 공제 조건을 확인한다면  효과적인 절세를 할 수 있습니다.

 

 

전세자금 소득공제 조건

① 공제 대상자 요건

• 본인 명의의 전세자금 대출
• 연말 현재 세대주 
• 연말 현재 세대원 : 만약 세대원인 경우 아래의 추가 요건에 모두 해당해야 합니다.
  • 세대원 본인 명의 대출
  • 세대원 본인이 근로소득이 있을 것
  • 세대주인 가족이 주택관련 소득공제(청약저축 등 주택마련저축공제, 주택임차차입금(전세자금), 장기주택저당차입금(담보대출) 공제를 받지 않을 것

일반적으로 본인 명의로 계약한 전세집의 경우 대항력을 확정일자를 받는 부분 때문에도 대출받은 본인이 세대주로 하는 경우가 일반적이지만, 부득이 세대원인 경우에도 근로자 본인이 본인 명의 전세자금 대출받고, 세대주인 가족이 주택 관련 소득공제를 신청하지 않는 경우에 제한적으로 공제 반영이 가능합니다.

 

 

외국인 근로자인 경우 요건

• 출입국관리법 제31조에 따라 등록된 외국인 또는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포
• 외국인 본인 명의 대출
• 신청하는 외국인이 근로소득이 있을 것
• 외국인 본인의 배우자 또는 같은 주소의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제, 자매 모두 주택관련 소득공제(청약저축 등 주택마련저축공제, 주택임차차입금(전세자금), 장기주택저당차입금(담보대출) 공제를 받지 않을 것

외국인 근로자에 대한 주택자금 소득공제는 2021년부터 가능해졌는데, 세대원 조건과 비슷한 추가 조건들이 있습니다.

 

② 무주택자 요건

전세자금 대출은 무주택자를 위한 소득공제항목으로 연말 세대 기준으로 1주택 이상 있는 경우에는 공제받을 수 없습니다.

세대 기준이기 때문에 본인은 물론 세대 구성원의 주택이 있는 경우에는 공제받을 수 없으며, 특히 본인의 배우자인 경우 세대분리가 되어 있더라도 배우자 명의의 주택을 소유하고 있다면 공제 받을 수 없습니다.

그리고 연중에 전세로 살고 있다가 연말(12월 31일)에 주택을 소유한 경우에도 연말 기준 무주택자가 아니기 때문에 공제 받을 수 없습니다.

 

③ 전세 주택 요건

• 수도권 및 도시지역 : 국민주택규모 (전용면적 85㎡ 이하인 주택)
• 읍 또는 면 지역 : 주거전용면적 100㎡ 이하인 주택

규모를 충족한 주택법상 주택이면 가능하며, 오피스텔은 주거 목적인 경우 토지 면적을 충족할 경우 임차 주택으로 포함합니다.

오피스텔의 경우 그에 딸린 토지인 주택정착면적이 도시지역의 토지인 경우 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배 초과하는 경우 공제 제외됩니다.

 

 

전세자금 대출의 인정 범위

① 대출기관 (소득공제 인정 은행)

기본적으로 대출기관 및 금융기관(07년도 이전)에서 차입한 대출금인 경우 가능합니다.

대출기관에서 일반적으로 입주일 및 전입일 전후 3개월 이내 대출을 받고, 아래의 대출기관에서 집주인(임대인) 계좌로 직접 입금하게 되는데 이런 경우 공제 가능한 대출로 봅니다.

주택임차차입금(전세자금 대출)의 대출기관
① 한국은행·한국산업은행·한국수출입은행·중소기업은행 및 ｢은행법｣에 따른 은행
② ｢상호저축은행법｣에 따른 상호저축은행과 그 중앙회
③ ｢농업협동조합법｣에 따른 농업협동조합과 그 중앙회
④ ｢수산업협동조합법｣에 따른 수산업협동조합과 그 중앙회
⑤ ｢신용협동조합법｣에 따른 신용협동조합과 그 중앙회
⑥ ｢새마을금고법｣에 따른 금고와 그 연합회
⑦ ｢보험업법｣에 따른 보험회사
⑧ ｢우체국예금․보험에 관한 법률｣에 따른 체신관서
⑨ ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금
⑩ ｢한국주택금융공사법｣에 따른 한국주택금융공사
⑪ ｢여신전문금융업법｣에 따른 여신전문금융회사
⑫ ｢국가보훈처와 그 소속기관 직제｣에 따른 지방보훈청 및 보훈지청

 

② 사인간 대출

은행이 아닌 거주자(사인)와 대출 역시 2010년부터 가능한데요. 그동안의 경험으로는 확인한 바는 없지만 법상으로는 연말정산을 하는 근로자 본인의 총소득이 5천만원 이하이며, 입주·전입일 중 빠른 날 전후 1개월 이내에 최소 1.2% 이상의 이자율인 경우 인정됩니다. (해당 없다면 아래로 스크롤하시죠.)

 

 

전세자금 대출 공제한도

연말정산 해당 연도 중 상환한 전세자금 대출 원리금의 40%를 소득공제 적용할 수 있으며, 청약저축과 합산하여 최대 400만원 한도로 공제 가능합니다.

• 해당년도 전세자금 대출 원금 및 이자상환액 × 40% = 최대 400만원까지 (청약저축공제 합산)

 

 

전세자금 소득공제 연말정산 절세전략

이번 전세자금 소득공제는 무주택자가 포커스입니다.

조금 더 구체적으로 이야기하자면 연말 기준 무주택 세대주인 경우입니다. 

따라서 소득공제 400만원을 채우기 위해서는 개인적으로 아래의 방법을 추천하고 싶습니다.

 

• 청약저축 매월 10만원 저축 : 연간 120만원 × 40% =  48만원 소득공제
• 전세자금 대출 원리금 상환액 : 연간 880만원 → 월평균 상환 원리금 733,333원 

청약저축의 경우 연간 최대 240만원까지 소득공제가 가능하지만 굳이 120만원 매월 10만원으로 낮춘 이유는 청약저축의 효율성 때문입니다. 주택 청약시 1회당 10만원을 기준으로 우선순위를 정하기 때문 10만원이 청약을 위해서도 효율적이고, 통상 청약저축 이율보다 전세자금 대출 금리가 더 높기 때문에 공제한도를 전세자금 대출 원리금 상환을 하는 것이 상환 이자도 줄이고, 연말정산 세제혜택도 최대화할 수 있는 방법이라고 생각합니다.

 

만약 12월 중에 이 글을 보고 있다면 지금 내가 저축하고 있는 청약저축의 금액과 1월부터 12월까지 납부할 전세자금 대출 원리금 총액을 합산하여 1,000만원을 채울 수 있는 확인하고 합산 1,000만원 미달시 전세자금 원금 상환을 하는 것이 좋지 않을까 생각합니다.

 

물론 이 글을 보시는 분들 각각 처한 상황·조건이 다를 수 있기 때문에 본인 스스로 판단할 필요는 있지만, 만약 청약으로 내 집 마련도 하고 싶고, 전세자금 이자도 줄여 세는 돈을 막기를 원한다면 위의 방법을 고민해 볼 필요가 있지 않을까 생각됩니다. 

 

 

이 글을 읽는 모든 분들 연말정산 잘 받으시길 바라며, 이번 글을 마칩니다.

 

참고로 연말정산 인적공제는 아래의 링크를 통해 확인 할 수 있습니다.

연말정산 기본공제 기준 및 제출서류 (인적공제 요건 - 가족관계, 부양, 소득, 연령)

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연말정산 인적공제 추가공제 (경로 / 장애 / 부녀자 / 한부모 공제) 기준

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[연말정산] 장기주택저당차입금 (주택담보대출) 일시 상환 소득공제 가능 여부

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